Die Arbeit von Planungsbüros umfasst normalerweise die Abwicklung der HOAI Leistungsphasen 1-4 und 5-9. Doch es gibt auch Ausnahmen: Architekten und Ingenieure, die sich bereits in der Projektplanung betätigen. Sie unterstützen Bauwillige und Projektentwickler in der Vorphase der HOAI Leistungsphasen.
Gerne auch als sog. Leistungsphase 0 bezeichnet.

Dadurch können Sie Zusatzleistungen auch außerhalb der HOAI anbieten, die potentiellen Bauherren einen geldwerten Vorteil bringen können.
Wir erklären, wie Sie die Projektplanung in 3 Schritten als interessantes Beratungsangebot, vermarkten können.

Projektplanung: Gesetzliche Neuregelung seit 01.01.2018

Seit 01. Januar 2018 ist das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts in Kraft und mit damit auch erstmals eine gesetzliche Regelung zum Architekten- und Ingenieurvertrag. Darin enthalten sind auch neue Vorgaben zu den Leistungspflichten im Rahmen dieses Vertrags.

Sinn und Zweck der Neuregelung zur Projektplanung

Die im Gesetz beschriebenen Leistungen sind dem bisherigen Projektvertrag mit seinen HOAI Leistungsphasen vorgelagert. Eben als sog. Leistungsphase 0 oder Projektplanung.
Der Gesetzgeber hat damit bezweckt, einerseits die Planungsbüros in der Projektplanung vor zu ausufernden, unbezahlten Akquise-Leistungen zu schützen. Denn die Projektplanung muss vom Bauherrn bezahlt werden.
Andererseits soll die Neuregelung den noch unentschlossenen oder ggfs. unerfahrenen Bauherrn vor einer übereilten Vollbeauftragung des Architekten bewahren. Deshalb gibt es jetzt auch ein zweiwöchiges Sonderkündigungsrecht.

Die Architektenkammer Baden-Württemberg hat zur Neuregelung ein hilfreiches Merkblatt zur weiterführenden Lektüre herausgegeben.

Warum überhaupt Projektplanung als zusätzliches Leistungsangebot?

Betrachten wir einen üblichen Fall:
Ein potentieller Bauherr – sei es Auftraggeber oder Projektentwickler – kommt zu Ihnen und hat bereits ein Grundstück erworben. Nun bittet er Sie, eine Bebauungsstudie zu erstellen. In der Phase der Projektplanung, also bei der Suche eines geeigneten Grundstücks, sind Sie als Architekt oder Ingenieur nicht gefragt worden. Denn das ist ja Aufgabe des Bauherrn.
Aber warum eigentlich? Was wäre, wenn Sie Bauwilligen und Projektentwicklern diesen Schritt abnehmen bzw. wenn Sie bereits in der frühen Phase der Projektplanung als Fachmann bei der Auswahl geeigneter Grundstücke beratend tätig werden?

Projektplanung als Leistungsangebot mit Eigeninitiative

Stellen Sie sich folgenden Fall vor:
Sie sind unterwegs und entdecken zufällig ein potentielles Baugrundstück. Und zwar eins, welches hervorragend in das Baukonzept eines Ihrer Auftraggeber passen würde. Als geldwerte Zusatzleistung könnten Sie Ihren Kunden nicht nur auf das Grundstück hinweisen, sondern ihm auch noch ein zusätzliches Dienstleistungspaket aus Grundstücksnutzungsauswertung, Wirtschaftlichkeitsüberlegungen zusammen mit Zielgruppen und Bodenanteil schnüren. Kluge Bauherren werden Ihnen so viel Engagement danken.

Projektplanung aus Sicht von Bauherren und Projektentwicklern

Dies sind nur zwei Beispiele, die sich beliebig vervielfältigen ließen. Das Ziel ist klar: Versuchen Sie als Architekt oder Ingenieur sich, in die Perspektive von potentiellen Bauherren oder Projektentwicklern zu versetzen.
Was wird bereits in der Projektplanung gebraucht, um das Bauvorhaben möglichst gut beurteilen zu können? Welche Zusatzleistungen können Sie anbieten, um die Projektplanung insgesamt zu erleichtern?
Denken Sie auch über die klassischen HOAI Leistungen hinaus und nutzen Sie Ihre über die Jahre gewonnene Erfahrung.

Aus diesen 3 Schritten besteht Ihre Projektplanung

In der Projektplanung oder sog. Leistungsphase 0 erbringen Sie Beratungsleistungen, die potentiellen Auftraggebern bei der näheren Beurteilung des Bauvorhabens von Nutzen sind:

1. Alle vom Schreibtisch aus zu erledigen Leistungen der Projektplanung
2. Alle Leistungen der Projektplanung im „Außendienst“
3. Recherchearbeiten zur Klärung der Einflussfaktoren im Rahmen der Projektplanung (bspw. Lage, Zielgruppe, Bodenanteil, etc.)

Schritt 1 der Projektplanung: Digitale Zusatzleistungen

Zu den am Schreibtisch zu erbringenden digitalen Zusatzleistungen der Projektplanung gehört bspw. Folgendes:

• Nutzen Sie (frei zugängliche) Auskünfte aus dem Handelsregister der Länder
• Wenn es um Gesellschaften als Grundstückseigentümer geht, kann auch ein Blick ins Unternehmensregister lohnen
• Nutzen Sie die Bodenrichtwert-Auskünfte der jeweiligen Länder
• Auch Google Maps oder Google Street View liefern gute Ergebnisse für Satelliten- bzw. 3D-Aufnahmen
• Fragen Sie ggfs. befreundete Architekten oder Bauherren, wenn es um ein Grundstück in der Nähe geht. Auch das kann manchmal brauchbare Informationen liefern.

Schritt 2 der Projektplanung: Zusatzleistungen im „Außendienst“

Zu den außerhalb Ihres Planungsbüros zu erbringenden Zusatzleistungen der Projektplanung gehören bspw. Folgende:

• Besuchen Sie den örtlichen Stadtentwicklungsausschusses; denn hier müssen Architekten Ihre Projekte vorstellen
• Sprechen Sie Nachbarn oder, wenn vorhanden, auch Mieter direkt an. Diese wissen häufig gut Bescheid, besonders bei negativen Bauhistorien
• Der Aufbau eines (kommunalpolitischen) Netzwerks aus den richtigen Ansprechpartnern kann die Projektplanung deutlich erleichtern und vor allem auch beschleunigen

Schritt 3 der Projektplanung: Klärung der Einflussfaktoren

Zu den notwendigen Recherchearbeiten, um die wichtigsten Einflussfaktoren (Lage, Bodenanteil, Zielgruppe und Bauart, etc.) in der Projektplanung zu erfassen, gehört Folgendes:

• Berechnen Sie den Bodenanteil: Da dieser ca. 25% des Verkaufspreises einnimmt, lassen sich hierüber valide Aussagen über die spätere Zielgruppe treffen
• Google Maps liefert schnell Auskünfte über Schulen, Geschäfte und die ÖPNV-Anbindung in der näheren Umgebung
• Erarbeiten Sie Vorschläge, welche Bauvorhaben (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, etc.) am besten zur Grundstückslage und Zielgruppe passen
• Schauen Sie sich bei regionalen Portalen wie nebenan.de die Zusammensetzung der Nachbarschaft an

Fazit: Projektplanung als Zusatzleistung braucht Querdenker

Architekten oder Ingenieuren, die die Projektplanung als zusätzliches Leistungsangebot nutzen wollen, können von einer kreativen Herangehensweise viel profitieren. Wenn Sie sich mit dem Thema weiter befassen, werden Ihnen nach und nach noch weitere (kostenlose) Recherchetools einfallen, um einen Mehrwert für potentielle Auftraggeber zu generieren.
Natürlich kennen einige Bauherren diese Tools. Doch eben nicht alle. Außerdem kann es auch ein willkommener Vorteil für Projektentwickler und Bauwillige sein, diese (Recherche)Arbeiten eben nicht selbst anstellen zu müssen. Manchmal fehlt Ihnen auch schlicht die Zeit.

So oder so, erhält Ihr Auftraggeber neben Ihren üblichen Entwurfsleistungen weitere Informationen, die ihm helfen, ein potenzielles Grundstück und Bauvorhaben besser beurteilen zu können. Und Sie können für Ihre Zusatzleistungen auch eine zusätzliche Honorarmöglichkeit schaffen.

Wie Sie auch im Rahmen der HOAI Leistungsphasen einen Mehrwert für Ihre Auftraggeber generieren, erfahren Sie finden Sie in diesem Blogbeitrag.

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