Zu hohe Baukosten sind mittlerweile ein großes Problem, sowohl für Bauherr:innen als auch für Sie als Planer:in. Hohe Überschreitungen der geplanten Kosten sind leider eher die Regel als die Ausnahme. Die Gründe für hohe Baukosten sind vielfältig. Kein Wunder, dass Bauherr:innen verärgert sind oder gar Schadensersatz von Ihnen als Architekt:in fordern.
Was können Sie im Falle einer Schadensersatzandrohung tun und was sagt die Rechtsprechung dazu? Welche Chancen bietet die proaktive Kostenprognose nach DIN 276 und wie unterscheidet sie sich von der Kostenberechnung in Lph 3?
Wir zeigen Ihnen, wie man hohe Baukosten mithilfe der DIN 276 transparent vorhersagen kann, so dass am Ende keine böse Überraschung steht.
Hohe Baukosten auch für Planer:innen ein Problem
Hohe Baukosten sind für Architekt:innen und Bauherr:innen gleichermaßen ein Problem, besonders wenn sie unerwartet auftreten und zu spät bemerkt werden. Das fördert nicht gerade das Vertrauensverhältnis zwischen Ihnen und den Auftrageber:innen.
Zumal man mithilfe der Kostenprognose nach DIN 276/2018 ein verlässliches Gegenmittel geschaffen hat.
Doch warum kommt es vermehrt zu hohen Baukosten? Welche Rolle spielt die Corona-Pandemie dabei?
Was sind die Gründe für steigende Baukosten?
Laut Analysen von Bauindustrieverbänden lassen sich wiederkehrend vier Faktoren für steigende Baukosten benennen:
- überdurchschnittlich gestiegene Löhne und Gehälter (seit Tarifabschluss im Bauhauptgewerbe 2018)
- moderat steigende Unternehmenseinnahmen
- hohe Auslastung von Nachunternehmer:innen und Handwerksbetrieben
- stark steigende Preise für Rohstoffe und Materialien
Insbesondere die letzten beiden Aspekte wurden und werden weiterhin durch die weltweite Corona-Pandemie nochmals ordentlich befeuert.
Es ist schnell ersichtlich, dass sich steigende Baukosten auf absehbare Zeit nicht vermeiden lassen.
Umso wichtiger ist es für Sie als Architekt:in Ihre Auftraggeber:innen frühzeitig und transparent zu informieren – idealerweise unter Zuhilfenahme der Besonderen Leistung Kostenprognose nach DIN 276.
Doch was ist, wenn Sie es dafür bereits zu spät ist und der Bauherr bzw. die Bauherrin von Ihnen Schadensersatz fordern und Ihnen vorwerfen, Sie hätten die Aufträge nicht oder nicht hinreichend ausgeschrieben?
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Was tun, wenn Bauherr:innen wegen zu hoher Baukosten klagen?
Sollten Sie sich mit dem Vorwurf konfrontiert sehen, eine „unwirtschaftliche Planung bzw. Ausschreibung“ betrieben zu haben und Ihnen nun Honorarkürzungen oder Schadenersatzforderungen angedroht werden, bleiben Sie vor allem eins, ruhig und gelassen.
Die Rechtsprechung steht in Sachen hohe Baukosten deutlich auf Seiten von Architekt:in und Ingenieur:innen. Für Bauherr:innen ist es gar nicht leicht, Ihnen hier ein Versagen bzw. eine Pflichtverletzung nachzuweisen.
Rechtsprechung zum Vorwurf von unwirtschaftlicher Planung
Im Wesentlichen gibt es aus den letzten Jahren zwei relevante Urteile: Zum einen das Urteil vom 20.11.2018 (OLG München) und zum anderen das Urteil vom 10.07.2020 (Landgericht Flensburg).
Beide Urteile fallen zu Gunsten von Planer:innen aus und erschweren Schadenersatzforderungen wegen zu hoher Baukosten deutlich. Auch ohne die Besondere Leistung nach DIN 276.
Gibt es eine Pflicht zur Ausschreibung für Planer:innen?
Häufig wird behauptet: Wenn nicht ausgeschrieben wird, kommt es automatisch zu hohen Angebotspreisen und damit zu vermeidbaren hohen Baukosten. Darum ging es auch in dem Fall vor dem OLG München.
Hier hat das Gericht klar entschieden: Nur wenn es eine vertragliche Vereinbarung gibt, muss auch ausgeschrieben werden. Laut OLG München besteht per se keine Pflicht zur Ausschreibung:
„Auch aus einer etwaigen allgemeinen Pflicht zur wirtschaftlichen Planung ergibt sich eine derartige Ausschreibungspflicht nicht zwangsläufig. Zwar führt die Markterkundung durch Vergleichsangebote meist zu einer breiteren Entscheidungsgrundlage auch im Hinblick auf die Kosten. Umgekehrt besteht aber kein Automatismus, dass die Direktvergabe einzelner Gewerke nach Angebotseinholung stets unwirtschaftlich sein muss.“
Unwirtschaftliche Planung belegbar durch Stichproben?
Selbst wenn eine stichprobenartige Überprüfung der Kosten bei besonders „hochpreisigen“ Leistungspositionen mehr als 20% Einsparungspotenzial aufweist, lässt sich laut OLG München daraus nicht ableiten, dass auch das Gesamtergebnis mehr als 20% zu hohe Baukosten enthält.
Letztlich muss für den von Bauherr:innen behaupteten Schaden auch die Wertsteigerung des Objektes durch hochpreisige Mehrleistungen berücksichtigt werden. Das wiederum mindert den Anspruch auf Schadensersatz.
Darüber hinaus konnte der Bauherr zwar behaupten, er hätte günstigere Anbieter beauftragt, wenn er entsprechende Angebote erhalten hätte. Beweisen lässt sich das aber im Nachhinein nicht.
Ein Gerichtsurteil darf sich nur auf ein realisiertes und nicht auf ein spekulatives Verhalten gründen. In Sachen Schadensersatzforderungen bei zu hohen Baukosten haben Bauherr:innen also weiterhin schlechte Karten.
Bei hohen Baukosten DIN 276 statt Kostenberechnung in Lp3
Wie verhält es ich eigentlich mit der Grundleistung „Kostenberechnung in Leistungsphase 3“? Was kann diese im Verhältnis zur DIN 276 leisten? Leider nicht allzu viel – vor allem keine vorausschauende Kostenprognose.
Zu hohen Baukosten trotz Kostenberechnung in Lp3
Die Grundleistung „Kostenberechnung in Lph 3“ wird von Bauherr:innen häufig überschätzt. Sie erwarten mehr als die Grundleistung laut HOAI abbilden kann.
Diese Berechnung schützt nicht vor zu hohen Baukosten, sondern sie erfasst lediglich die Kostenberechnung zum Entwurf mit dem zugehörigen Kostenstand, allerdings nur zum Datum der Erstellung und dem zugehörigen Planungsvertiefungsstand.
Die Grundleistung stellt also keine vorausschauende Kostenanalyse dar, im Gegensatz zur proaktiven Kostenprognose der DIN 276.
TIPP: Das ist vielen Bauherr:innen nicht bewusst und Sie als Planer:in sollten hier Aufklärungsarbeit leisten, schon allein im Eigeninteresse für einen unkomplizierten Projektverlauf. Erläutern Sie Ihren Auftraggebern die Unterschiede der Kostenberechnung aus Lph 3 und der proaktiven Kostenprognose der DIN 276.
Bei hohen Baukosten DIN 276 zur vorausschauenden Kostensteuerung
Was kann die DIN 276 im Zusammenhang mit hohen Baukosten leisten? Die Stärken liegen in der Prognostizierbarkeit von hohen Baukosten statt einer nachgelagerten Kostenkontrolle. In der DIN 276/2016 sind Besondere Leistungen zur vorausschauenden Kostensteuerung geregelt, die Folgendes sicherstellen sollen:
- frühzeitiges Erkennen steigender bzw. (zu) hoher Baukosten
- voraussichtliche Kosten(steigerung) erfassen
- Risikobeurteilungen zu Kostenentwicklungen einzelner Gewerke
- Ermöglichung rechtzeitiger Entscheidungsfenster für Bauherr:innen
Da es sich um eine Besondere Leistung handelt, die zusätzlich vereinbart und vergütet werden muss, sollten Sie als Planer:in die Leistung frühzeitig Ihren Bauherr:innen vorschlagen und sie von der Nützlichkeit einer prognostische Kostensteuerung gemäß DIN 276 überzeugen.
Vorteile der prognostische Kostensteuerung nach DIN 276
Wenn Bauherr:innen Sie als Planer:in mit Besonderen Leistungen der Kostenprognose und regelmäßiger Aktualisierung nach DIN 276/2018 beauftragen, liegen die Vorteile zur Vermeidung zu hoher Baukosten auf der Hand:
- größere Kostentransparenz auf beiden Seiten
- geringeres Haftungsrisiko, da Bauherr: in über (zu) hohe Baukosten informiert wird
- mehr Entscheidungsmöglichkeiten für Bauherr:innen
- unkomplizierter Projektverlauf
Idealerweise erarbeiten Sie als Architekt:in oder Ingenieur:in Kostenprognosen, bei der Sie die Baukosten für den Zeitpunkt der Fertigstellung vorausberechnen (s. Ziffer 4.2.13 der DIN 276).
Diese Vorausberechnungen sollten Sie regelmäßig aktualisieren, damit Bauherr:innen ihre Entscheidungen nach § 642 BGB rechtzeitig treffen können und über die Auswirkungen auf die Finanzierung stets im Bilde sind. Das ist ein Gewinn für beide Seiten.
Neben hohen Baukosten müssen Sie sich als Architekt:in oder Ingenieur:in auch immer wieder mit Bauzeitverlängerungen plagen. In diesem Blogbeitrag erfahren Sie, wie Sie bei Bauzeitverlängerung Ihren Anspruch auf Zusatzhonorar regeln können.
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