So bringen Sie den Antrag auf Abweichung erfolgreich durch

Bauordnungsrechtliche Regelungen werden immer komplexer. Die Anzahl der Vorschriften steigt ständig. Das macht es nicht gerade leichter, funktional optimale und wirtschaftlich ausgewogene Planungslösungen umzusetzen. Zudem kostet der Antrag auf Abweichung auch noch zusätzliches Geld.

Gleichzeitig schafft so ein Genehmigungsverfahren zur rechten Zeit Planungssicherheit und spart langfristig Planungsänderungen und Baukosten. Allerdings gilt es dabei einiges zu beachten: Sie müssen nicht nur Ihren Auftraggeber:in überzeugen, sondern auch die Bauaufsichtsbehörde. Je sachkundiger Sie den Antrag auf Abweichung vorbereiten, desto größer ist die Aussicht auf Erfolg.

Erfahren Sie hier, wie Sie als Architekt:in oder Ingenieur:in vorgehen können, damit die Bauaufsichtsbehörde ihren Entscheidungsspielraum zugunsten Ihres Antrags auf Abweichung nutzt.

Antrag auf Abweichung: Kosten und Honorar

Wie sieht es aus mit den Kosten für den Abweichungsantrag? Welche Kosten kommen auf Bauherr:innen zu? Und wie sieht es mit der Abrechnung der Leistung durch Architekt:innen und Ingenieur:innen aus? Gehört der Mehraufwand zu Ihren Leistungspflichten oder dürfen Sie ein zusätzliches Honorar in Rechnung stellen?

Antrag auf Abweichung: Kosten für Bauherr:innen

Auf Bauherr:innen kommen gleich doppelt Kosten zu:

  • Die Genehmigungsverfahren bei den Bauämtern sind gebührenpflichtig
  • Architekt:innen erhalten für Planung und/oder Gutachten ein zusätzliches Honorar

Wir empfehlen für Sie als Architekt:in ein Honorar nach Zeitaufwand zu vereinbaren, da der Aufwand im Vorfeld nur schwer abschätzbar ist.

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Antrag auf Abweichung: Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Wenn Sie Abweichungsanträge frühzeitig stellen, also bereits in Lph 2 im Rahmen einer Bauvoranfrage bzw. den allgemeinen bauordnungsrechtlichen Vorabstimmungen, sorgt das langfristig für größtmögliche Planungssicherheit. Eine Platzierung als Grundleistungen in Lph 2 ist deswegen sinnvoll.

Antrag auf Abweichung: Dokumentationspflicht in Lph2?

Der Antrag auf Abweichung beim Bauordnungsamt oder den anderen Genehmigungsstellen sollte als weichenverändernde Vorabstimmung hinreichend dokumentiert werden. Wichtig sind dabei drei Aspekte der Dokumentation:

  1. Ihre Beauftragung zur Antragstellung durch die Bauherrin bzw. den Bauherrn nach Beratung
  2. Eine sorgfältige Ausarbeitung des Antrags auf Abweichung
  3. Das Ergebnis bzw. den Erfolg der Antragstellung

Dokumentieren Sie das als Architekt:in oder Ingenieur:in gründlich, damit Sie auch nachträglich jeden Schritt belegen können. Wofür das notwendig ist und ob es sogar eine Pflicht zur Dokumentation in Leistungsphase 1-3 gibt, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.

Antrag auf Abweichung: Die Ausgangslage

Die Landesbauordnungen sind von Anfang an so konzipiert worden, dass Abweichungen und Ausnahmen von der Regel nicht nur zulässig, sondern mitunter auch geboten sind. Wenn Sie als Architekt:in oder Ingenieur:in Ihren Antrag auf Abweichung einreichen, ist das also Ihr gutes Recht.

Ausgangslage ist immer die Musterbauordnung des Bundes. An ihr müssen sich alle Landesbauordnungen orientieren. Allerdings ist die Landesbauordnung nicht in jedem Fall zuständig.

Antrag auf Abweichung: Wer ist die zuständige Genehmigungsbehörde?

Wenn Sie einen Abweichungsantrag beim Bauamt stellen, gelten die entsprechenden Landesbauordnungen. Denn von deren Vorschriften möchten Sie begründet abweichen.

Sollten Sie aber von der Bebauungsplanung abweichen wollen, dann ist das Baugesetzbuch zuständig. Genauer gesagt das BauGB § 31. In solchen Fällen müssen Sie den Antrag bei der Gemeinde bzw. den dazugehörigen Genehmigungsstellen einreichen.

Antrag auf Abweichung: Die Landesbauordnungen

Jede Landesbauordnung ist anders. Dem Föderalismus in Deutschland sei Dank. Es würde an dieser Stelle den Rahmen sprengen, das Genehmigungsverfahren für jede Landesbauordnung zu erläutern.

Deswegen beschränken wir uns auf die länderübergreifenden Aspekte der Antragstellung und verweisen darüber hinaus auf die einzelnen Bauordnungen des jeweiligen Bundeslandes.

Antrag auf Abweichung: Die Voraussetzungen für die Antragstellung

Um einen Antrag auf Abweichung zu stellen, der auch bewilligt werden kann, gibt es Einiges zu beachten. Unter anderem muss die Einreichung fehlerlos sein, also keine Korrekturdurchgänge benötigen.

Darüber hinaus muss sie vollständig sein, d.h. der Antrag muss neben allen Unterlagen auch die beschriebene Kompensationslösung für die Abweichung nachvollziehbar erklären.

Fangen Sie vorne an: Im Antrag auf Abweichung sollten Sie genau erläutern, von welchen bauordnungsrechtlich Regelungen Sie abweichen wollen. Benennen Sie auch den Umfang der Abweichung.

Zum Antrag auf Abweichung gehören:

  • (Planungs)Gutachten
  • Planungsbeschreibungen
  • Planungsberechnungen

Antrag auf Abweichung: Kriterien für alternative Planungslösungen

Ihre Planungslösung darf die Schutzziele der Bauordnungen nicht ignorieren. Erläutern Sie in Ihrem Antrag auf Abweichung, wie Sie folgende Kriterien berücksichtigen bzw. für ihre Erfüllung Sorge tragen:

  • Sicherung der natürlichen Lebensgrundlagen für Mensch und Tier
  • Gewährleistung der öffentlichen Sicherheit (insbesondere Leben und Gesundheit)
  • Vermeidung unzumutbarer Belästigungen

Antrag auf Abweichung: Die richtige Begründung der Schutzziele

Eine alternative Planungslösung darf die Schutzziele der Bauordnung nicht gefährden. Klären Sie deshalb, welche Schutzziele von Ihrer Planung betroffen sind und wie Sie diese mit den beantragten Abweichungen erreichen.

Die angebotene Kompensationslösung muss plausibel und überzeugend sein. Soll heißen: Erläutern Sie, warum ein Verzicht auf die Abweichung unangemessen ist.

Die Aufgabe des Antrags auf Abweichung

Mit den beigefügten Unterlagen zum Genehmigungsverfahren sollen Sie die zuständige Genehmigungsstelle in die Lage versetzen, eine informierte Entscheidung zu treffen: Ist eine Abweichung hinreichend begründet und damit zulässig?

Die Behörde hat eigenen Ermessensspielraum und kann zustimmen, wenn der Abweichungsantrag mit den öffentlich-rechtlichen Belangen vereinbar, das Interesse berechtigt und die Abweichung der Öffentlichkeit zumutbar ist.

Antrag auf Abweichung: Das Genehmigungsverfahren

Die zuständige Genehmigungsstelle wird für den Antrag auf Abweichung folgendes überlegen und gegeneinander abwägen:

  • Interessen der Bauherr:innen
  • Zumutbarkeit der Abweichung für Öffentlichkeit und Bauherr:innen
  • Schutzbedürfnis der betroffenen Menschen und Tiere
  • Umfang und Art der Abweichung

Sind die Abweichungen zumutbar, kann der Abweichungsantrag positiv beschieden werden.

Genehmigter Antrag auf Abweichung: Die Folgen

Wenn Sie es endlich geschafft haben und Ihr Antrag auf Abweichung bewillig wurde, können Sie sich freuen. Und zwar einerseits über den Erfolg Ihrer Planungslösung und andererseits auch darüber, dass genehmigte Anträge zu integrativen Bestandteilen der Baugenehmigung werden.

Alle eingereichten Unterlagen werden „grün gestempelt“ – als Grüneintragung – und sind damit verbindlich. Ein erfolgreicher Antrag auf Abweichung hat also weitreichende Konsequenzen für die Landesbauordnung.

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