HOAI Leistungsphase 8: Mit der Bauleitung gutes Geld verdienen

Gemäß HOAI schlägt die Bauleitung (Leistungsphase 8) allein mit 32% des Gesamthonorars bei Gebäuden und Innenräumen zu Buche. Das sind immerhin fast ein Drittel des Auftragsvolumens.

Auch wenn sich einige Planungsbüros bereits auf die Bauüberwachung spezialisiert haben, bleibt gerade die Honorarabrechnung für die HOAI Leistungsphase 8 als Einzelleistung problematisch. Denn viele Architekten und Ingenieure verschenken hier Honorar oder müssen deutlich Zeit als geplant investieren.

Wir zeigen, worauf Sie bei Übernahme der Bauleitung Acht geben müssen, damit Sie auch mit dieser Einzelleistung gutes Geld verdienen.

HOAI Leistungsphase 8: Die Bauleitung

Ab hier beginnt erst die eigentliche Bauphase. Als Planungsbüro werden Sie dazu mit der Objektüberwachung beauftragt. Das bedeutet, Sie haben ein Auge auf die Ausführung des Bauvorhabens gemäß Baugenehmigung, Ausführungsplänen und Leistungsbeschreibungen im Rahmen der HOAI Leistungsphasen.

Wann ist eine Beauftragung der Bauleitung als Einzelleistung sinnvoll?

Kleinere Bauvorhaben wie Garagenausbau oder Einfamilienhaus werden üblicherweise komplett beauftragt, d.h. ein Architekt oder Ingenieur übernimmt alle HOAI Leistungsphasen von 1-9. Denn eine explizite Beauftragung der HOAI Leistungsphase 8 macht natürlich nur bei größeren Projekten Sinn. Diese bauleitende Phase wird auch gern von reinen Bauingenieuren übernommen.

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Probleme bei der Honorarabrechnung für die HOAI Leistungsphase 8

Warum ist die Honorarrechnung in der HOAI Leistungsphase 8 so schwierig? Was macht ausgerechnet diese Leistungsphase so schwer kalkulierbar?

Der Grund liegt auf der Hand: Die Bauleitung ist ein komplexes, sensibles System, welches nur funktioniert, wenn die wichtigsten Faktoren reibungslos ineinandergreifen.

Wenn man sich in der Branche umhört und Architekten und Ingenieure zu ihren Erfahrungen mit der Bauleitung befragt, werden immer wieder dieselben Faktoren bzw. Problemfelder genannt:

Problemfeld 1 in der HOAI Leistungsphase 8: Umgang mit Baufirmen

Die konfliktfreie Zusammenarbeit vieler Gewerke am Bau ist leider allzu häufig nur Ideal und keine Realität. Nicht nur, dass diese aus verschiedenen Regionen kommen, sie unterscheiden sich meist in Arbeitsabläufen, Leistungs- und Qualitätsbereitschaft.

Auch können Unterschiede in Firmengröße und -auslastung eine wichtige Rolle spielen. Von der grundsätzlichen Arbeitsmoral inklusive Termintreue einmal ganz zu schweigen.

Als Bauleiter ist es Ihr Job, all diese Unterschiede unter einen Hut zu bekommen und die HOAI Leistungsphase 8 nicht nur fristgerecht, sondern auch mängelfrei und im Rahmen des Budgets umzusetzen.

Manch einer mag sich – besonders in konfliktreichen Bauleitungen – mehr als Dompteur, denn als Bauleiter fühlen.

Schauen Sie auch in unseren Blogbeitrag über agiles Projektmanagement, um solche Schwierigkeiten in den Griff zu bekommen.

Problemfeld 2 in der HOAI Leistungsphase 8: Der Bauherr, das unbekannte Wesen

Besonders schwierig wird es, wenn der Bauherr mit unerwarteten Änderungs- oder Sonderwünschen überrascht. Oder wenn gestiegene Erwartungshaltungen auf Auftraggeberseite sich nicht mehr mit dem Kostenplan vereinbaren lassen.

Ein häufiges Problem in der HOAI Leistungsphase 8 sind auch verschleppte oder zu zögerlich getroffene Entscheidungen auf Bauherrenseite. Dadurch geraten Bauabläufe ins Stocken, Pläne werden nicht nachjustiert und neue Abstimmungen nicht getroffen. Kurz: Das ganze Projektmanagement droht zu scheitern.

Problemfeld 3 in der HOAI Leistungsphase 8: Bauzeitverlängerung und Honoraransprüche

Wer zahlt bei Bauzeitverzögerungen? Steht Ihnen als Planungsbüro mehr Honorar zu als vereinbart, wenn einzelne Baufirmen eine deutliche Bauzeitverlängerung verursachen?

Und was ist mit unerwarteten Ereignissen wie die Kündigung einer Baufirma, mangelnde Tragfähigkeit von Untergründen, das Auffinden einer Fliegerbombe aus dem 2. Weltkrieg und ähnlich Unerfreuliches? Der Bauherr kommt meist unbeschadet aus solchen Schwierigkeiten in der HOAI Leistungsphase 8 heraus.

Wie Sie im Voraus Ihren Anspruch auf Zusatzhonorar bei Bauzeitverlängerung regeln können, erfahren Sie nächste Woche in unserem Blogbeitrag.

HOAI Leistungsphase 8 als Einzelleistung: Problemlösung und Strategien

Natürlich können Sie sich weder die bereits beauftragten Baufirmen aussuchen, noch den Bauherrn ändern. Doch wenn Sie auf folgende drei Punkte achten, sollte einer rentablen Abrechnung der HOAI Leistungsphase 8 als Einzelleistung nichts im Wege stehen:

HOAI Leistungsphase 8 als Einzelleistung: Zwei Möglichkeiten der Abrechnung

  1. Berechnen Sie Ihr Honorar nach den Regeln der § 15 Absatz 2 und § 16 HOAI.
  2. Berechnen Sie Ihren Honoraranspruch nach HOAI § 19 Absatz 4.

Bitte beachten: Die zweite Variante ist nur möglich, wenn Sie ausschließlich mit der HOAI Leistungsphase 8 beauftragt werden. Sollte bspw. noch die HOAI Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) hinzukommen, ist diese Abrechnungsmöglichkeit für Sie passé.

Als Faustregel gilt: Je höher die anrechenbaren Kosten in HOAI Leistungsphase 8, desto gewinnbringender ist Variante 2.

Welche Abrechnungsart die bessere ist, lässt sich leider nicht pauschal feststellen, sondern muss im Einzelfall geprüft werden. Glücklicherweise sind Sie als Architekt in ihrer Wahl der Abrechnungsvariante völlig frei.

Sie können sich noch nach Abschluss der HOAI Leistungsphase 8 für die wirtschaftlichere Variante entscheiden.

Eine Entscheidungshilfe in Form einer detaillierten Tabelle und vertiefende Informationen zu den beiden Honorarberechnungen können Sie hier einsehen.

HOAI Leistungsphase 8: So kalkulieren Sie realistisch

Wegen des hohen Komplexitätsgrades dieser HOAI Leistungsphase kalkulieren Sie besser mit bis zu 30% mehr an Bauzeit und Baustellenbegehungen, Baubesprechungen mit Gewerken und Bauherrn und Abnahmeterminen.

Vergessen Sie auch nicht die Begleitkosten für Auftragshandling wie Telefonate, Abstimmungen, Mitarbeiterbesprechungen und -koordination und Materialkosten miteinzuplanen.

Nur wenn Sie dann immer noch in der Gewinnzone sind, sind Sie wirklich auf der sicheren Seite. Denn erfahrungsgemäß dauert ja alles länger als man denkt.

HOAI Leistungsphase 8: Fragen Sie im Zweifel einen Experten

Um die komplexen und teils sensiblen Aufgabenstellungen in der HOAI Leistungsphase 8 (Mängelhaftung etc.) zu meistern, empfiehlt es sich bei Unsicherheiten, Experten hinzu zu ziehen. Viele Architekten oder Ingenieure ziehen nicht gern zusätzliche Spezialisten hinzu, da sie die Mehrkosten scheuen. Dennoch ist das meist der effizienteste Weg zum Ziel.

Überlegen Sie, ob die verhältnismäßig geringe Investition in eine fundierte Beratung nicht doch sinnvoll ist. Denn so kommen Sie nicht nur sicher und schnell zur richtigen Entscheidung. Sie vermeiden auch Fehlentscheidungen, die nachträglich mitunter sehr teuer werden können. Denken Sie hier bspw. an die Beratung eines auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt, der Sie vor nicht versichertem Schaden bewahren kann.

Bei kleineren Unsicherheiten kann auch schon ein Gespräch mit dem Experten der beauftragten Baufirma vor Ort, den noch fehlenden Rest an Sicherheit bringen. Wichtig ist, sich die eigenen Grenzen und Unsicherheiten einzugestehen und den richtigen Experten für die jeweilige Frage zu finden. Denn auch das gehört zum professionellen Arbeiten dazu.

Fazit: Ist die HOAI Leistungsphase 8 auch als Einzelleistung lukrativ?

Voraussetzung für einen gewinnbringende Bauleitung ist eine effektive Vorbereitung und Organisation der Baustelle. Nur wenn Sie als Architekt oder Ingenieur hier bereits über viel Erfahrung verfügen, sollten Sie die Übernahme der Bauleitung als Einzelleistung in Betracht ziehen.

Ansonsten fahren Sie mit der Unterbeauftragung eines spezialisierten Kollegen – nach Absprache mit dem Bauherrn – deutlich stressfreier.

Als erfahrener Bauleiter sind Sie wiederum für Bauherrn zunehmend interessant. Zumal der Trend im Bauwesen zur ,schlüsselfertigen‘ Herstellung geht.

Wenn Sie dann noch auf die lukrativere Abrechnungsart und eine realistische Kalkulation achten und bereit sind, im Zweifel auf Experten zurückzugreifen, haben Sie alles richtig gemacht.

Mehr darüber, wie Sie den Aufwand für Projekte gewinnbringend kalkulieren, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag.

HOAI Leistungsphase 8 mit KOBOLD Software-Lösungen?

Die KOBOLD-Softwarelösungen unterstützen Sie bei der wirtschaftlichen Planung und Berechnung Ihrer Bauprojekte. Dabei spielt es keine Rolle, um welche HOAI Leistungsphase es sich handelt: von KOBOLD HONORAR über KOBOLD CONTROL small business bis KOBOLD CONTROL unterstützen alle Versionen sämtliche HOAI Leistungsphasen von den Grundleistungen bis zu den Besonderen Leistungen. Auch freie Kalkulationen sind jederzeit möglich. Ganz so, wie es Ihr Projekt erfordert.

Suchen Sie nach einer Softwarelösung, mit der inhaltliche und wirtschaftliche Planung Hand in Hand einhergehen? Dann sind Sie bei uns richtig. Wir bieten Ihnen zahlreiche Planungs- und Analysefunktionen. Gerne beraten wir Sie, welche Version am besten zu Ihren Anforderungen passt.

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Zukunftsstudie: Planungsbüros in Deutschland – eine Standortbestimmung

Was bewegt Architekten und Ingenieure persönlich und beruflich? Wohin steuert die Baubranche? Was sind die kommenden Zukunftsthemen?

617 Planungsbüros haben uns Rede und Antwort gestanden.

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