Standen Sie als Architekt oder Ingenieur auch schon vor der Herausforderung, Bauherrn die undurchsichtige Honorarberechnung bei Umbauten und Bauen im Bestand zu erläutern?
Vielen Planungsbüros fällt das nicht leicht. Wie auch, wo doch die HOAI 2013 primär auf Neubauten ausgerichtet ist. Für Bestandsmaßnahmen hält sie eher Fallstricke als Hilfestellungen bereit.
In unserem Blogbeitrag informieren wir Sie deshalb, wie Umbauzuschlag, Besondere Leistungen der Bestandsaufnahme und anrechenbare Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz (mvB) richtig gehandhabt werden können.
Damit Sie beim nächsten umbauwilligen Bauherrn überzeugen können.
HOAI 2013: Was ist das Hauptproblem beim Bauen im Bestand?
In der HOAI 2013 wurde an Vieles gedacht. Leider aber nicht an gut nachvollziehbare Regeln für das Planen und Bauen im Bestand. Denn der Gesetzgeber hat sich primär an Baumaßnahmen bei Neubauten orientiert. Das heißt, die Leistungsbilder, Honorartafeln und Honorarbemessungskriterien sind kalkulatorisch und regelungstechnisch im Wesentlichen auf Neubauten bezogen.
Leider hat der Gesetzgeber die Chance verpasst, für Bestandsmaßnamen in der HOAI 2013 eigene Leistungsbilder oder Honorartafeln zu schaffen.
Die HOAI 2013 und ihre Bedeutung für Auftraggeber und Bauherrn
Vielen Bauherrn und Auftraggebern ist der besondere Umgang der HOAI 2013 mit Bauen im Bestand nicht klar. Und einigen Architekten und Ingenieuren auch nicht. Wen wundert’s. Denn Umbauzuschlag, Besondere Leistungen der Bestandsaufnahme und anrechenbare Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz (mvB) sind alles andere als selbsterklärend.
Häufig herrscht auch der Irrtum vor, dass anrechenbare Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz bereits in den Besonderen Leistungen der Bestandsaufnahme enthalten sind. Doch das ist falsch.
Was sagt die Rechtsprechung zur HOAI 2013 bei Bestandsmaßnahmen?
Das Landgericht Görlitz hat mit Urteil vom 13.09.2013 (Az.: 1 O 355/12) diese jahrelangen Streitthemen zur HOAI 2013 beim Bauen im Bestand beendet. Die Richter stellten klar, dass Umbauzuschlag, Besondere Leistungen der Bestandsaufnahme und anrechenbare Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz (mvB) in der HOAI eigenständig für sich stehen. Das bedeutet, sie sind unberührt von anderen Regelungen anzuwenden.
Eine vermeintliche Doppelhonorierung bei Einzelabrechnung liegt damit nicht vor.
Welche Honorarbemessungsregelungen gibt es in der HOAI 2013?
Der Gesetzgeber hat drei zusätzliche Regelungsmechanismen für das Planen und Bauen im Bestand im Rahmen der HOAI 2013 vorgesehen. Das sind:
- Umbauzuschlag
- Besondere Leistungen der Bestandsaufnahme
- anrechenbare Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz (mvB)
1. Der Umbauzuschlag in der HOAI 2013 als verhandelbare Zulage
Der Gesetzgeber hat den Umbauzuschlag als allgemeine pauschale Zulage zum „Neubauhonorar“ geregelt. Dadurch hängt sein Wert nicht davon ab, welche Leistungen tatsächlich bei den jeweiligen Projekten anfallen.
Der Umbauzuschlag soll dem besonderen Schwierigkeitsgrad beim Planen und Bauen im Bestand Rechnung tragen. Die Honorartafeln der HOAI 2013 basieren auf den üblichen Schwierigkeiten einer Neubauplanung. Das ist mit Bestandsmaßnahmen häufig nicht vergleichbar. Denn beim Neubau sind Planungsbüros viel freier im Planen und Umsetzen, als wenn sie auf den Bestand Rücksicht nehmen müssen.
Deshalb soll das Honorar mit einem Aufschlag versehen werden: ein Umbauzuschlag von 20% ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ist angemessen.
2. Besondere Leistungen der Bestandsaufnahme in der HOAI 2013
Grundsätzlich gilt für die HOAI 2013 und ihre Leistungsbilder, dass Besondere Leistungen von den Grundleistungen klar zu trenne sind. Und Alles, was die Grundleistungen bereits abdecken, kann keine Besondere Leistung sein.
Typische Besondere Leistungen der Bestandsaufnahme sind:
- Schadstofferkundungen
- Erstellung von Bestandszeichnungen
- Bauschadensermittlungen
- Dokumentation von Schäden an Baukonstruktionen
Die Besonderen Leistungen sind in der HOAI 2013 nicht abschließend geregelt und das Honorar ist frei verhandelbar.
TIPP: Sind über die Grundleistungen hinaus noch Besondere Leistungen erforderlich, müssen diese mit Bauherrn bzw. Auftraggeber explizit vereinbart werden. Hier bietet sich eine Nachtragsvereinbarung zum Planungsvertrag an.
Weitere Tipps, welche Besonderen Leistungen Sie im Rahmen der HOAI 2013 geltend machen können, finden Sie auch in diesem Blogbeitrag.
3. Anrechenbare Kosten (mvB) in der HOAI 2013
Gemäß HOAI 2013 ist die vorhandene Bausubstanz (mvB) das, was technisch oder gestalterisch von Ihnen als Planungsbüro mitverarbeitet wird. Oder anders formuliert:
Gemeint ist der Teil des Objekts, der bereits durch Bauleistungen hergestellt wurde und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen planerisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird.
Diese Regelung soll sicherstellen, dass Planungsbüros beim Bauen im Bestand nicht schlechter gestellt werden als beim Neubau. Dazu entscheiden Sie als Architekt oder Ingenieur selbst, welche Bausubstanz mitverarbeitet wird. Im Anschluss daran ermitteln Sie deren Wert – gegliedert nach Kostengruppen.
Beachten Sie bitte, dass die anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz sich nur auf Grundleistungen beziehen. Deshalb besteht auch ein Anspruch auf Berücksichtigung. Sogar wenn es vorher zu keiner schriftlichen (Zusatz)Vereinbarung gekommen ist.
Kurzes Fazit zum Bauen im Bestand mit der HOAI 2013
Die HOAI 2013 bietet keine optimalen Bedingungen für die Berechnung von Bestandsmaßnahmen. Dennoch hat ihr der Gesetzgeber drei Regelungsmechansimen mitgegeben: Umbauzuschlag, Besondere Leistungen der Bestandsaufnahme und anrechenbare Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz (mvB).
Klären Sie den Bauherrn bzw. Auftraggeber frühzeitig über die Unterschiede und damit ggfs. verbundene Zusatzkosten auf. Dann müssen Sie sich später nicht mit dem Vorwurf von Doppelhonorierungen herumschlagen.
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